המושג התחדשות עירונית מגלם בתוכו חזון ממשלתי להאצת תהליכי בניה, שיקום והתחדשות של מבנים ואזורים במדינה.
הבסיס מאחורי ההתחדשות העירונית הוא זיהוי הצורך בחיזוק מבנים ישנים או הריסתם לטובת הקמת מבנים עמידים ומוגנים מפני רעידות אדמה, לצד הגדלת היצע דירות למגורים על חשבון בתים ישנים שאינם מנצלים את פוטנציאל הבנייה לגובה.
ייתכן שגם הבית שלכם עשוי להיכלל בתוכנית שכזו.
התחדשות עירונית – מהי
המושג התחדשות עירונית מתייחס בין היתר לפעילות מצד בעלי דירות, בעידוד המדינה, לשפר משמעותית את תנאי מגוריהם על ידי שיקום או בניה מחדש של ביתם. היתרון שבתוכנית הוא ביצירת תנאים להשבחת הנכס, כמעט ללא עלות מצד בעל הנכס. זאת לאור האינטרס של הקבלן המבצע בנשיאה בעלויות הבניה בתמורה לזכויות בדירות נוספות שייבנו על ידו.
ישנן 3 תוכניות הנוגעות להתחדשות עירונית למגורים. האחת היא חיזוק מבנים מפני הריסה הנוגעת למבנה ספציפי. השנייה היא תכנית של פינוי בינוי במסגרתה נהרס מבנה ישן ומוקם במקומו מבנה חדש עם כמות דירות גדולה יותר. השלישית היא תכנית פינוי בינוי של מתחם במסגרתה נהרסים מספר מבנים כחלק מתוכנית כוללת ונבנים במקומם מבנים חדישים המכילים מספר רב של דירות.
הקריטריונים להכללת בית במסגרת תכנית להתחדשות עירונית
על מנת שהבית שלכם יהיה מועמד להתחדשות עירונית, עליו לעמוד במספר קריטריונים:
- החלטה על מסלול ההתחדשות העירונית – השלב הראשון הוא בחירת המסלול הנכון להתחדשות עירונית. בעוד שבפינוי בינוי, מדובר בהליך ארוך יותר של הקמה מחדש הדורש הסכמה בקרב מספר רב יותר של דיירים, במקרה של חיזוק מבנים, ההליך קצר יותר וכרוך בהסכמה של סך דיירים קטן יותר.
- הסכמת מרבית הדיירים – כאשר מדובר בתוכנית חיזוק בניין והוספת מספר קומות, יש צורך בהסכמת שני שליש מהדיירים. במקרה של ביצוע אחת משתי תוכניות הפינוי בינוי יש צורך בהסכמה של 80% מהדיירים.
- התקשרות עם קבלן – על מנת שיהיה בידיכם לקבל את ההיתר לחיזוק מבנה או פינוי בינוי, יש צורך בהתקשרות עם קבלן והכנת תכנית מפורטת בדבר היקף הבניה המוצעת ואופייה.
- היתר מטעם רשויות התכנון – במקרה של חיזוק מבנה יש צורך באישור של הוועדה המקומית ואילו במקרה של פינוי בינוי יש צורך באישור הוועדה המחוזית.
המכשולים והבחירות שבדרך
התנגדות דיירים לפעולת התחדשות עירונית היא אחד המכשולים העיקריים מאחר וזהו תנאי סף לצורך אישור התוכנית. ראוי לציין כי גם הליך בחירת הקבלן לרבות מיסוד ההתקשרות מולו בהיבט המשפטי הוא דבר שיש להשקיע בו את מירב תשומת הלב על מנת למנוע עיכובים. לשם כך ניתן להיעזר בשירותיו של משרד עורכי דין – אביב טסה.
שיפור הסיכוי לקבלת היתר לפינוי בינוי או לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה
ההצלחה בקבת אישור להליך זה כרוכה בעיקר בנטרול אפשרות קיומו של מכשול הנוגע להסכמת הדיירים. ככל שתהיה תמימות דעים בקרב הדיירים בדבר הצורך בהליך התחדשות, כך צפויים פחות עיכובים בשלב המעבר של אישור התוכנית לבחינה ואישור על ידי רשויות התכנון.
הכללת הבית בתוכנית התחדשות עירונית – הדרך להפיק את המיטב מהנכס
התחדשות עירונית היא מפגש אינטרסים בין המדינה לבעלי הדירות. היא מאפשרת השבחה של הנכס, הפיכתו לבטיחותי יותר וזאת תוך עלויות מינימליות מצד בעלי הדירות אשר מצדם מאפשרים הגדלה של היצע הדירות על הקרקע שבה ממוקם הבית שלהם. לשם הכללת נכס בתוכנית התחדשות עירונית, יש למלא אחר הקריטריונים הדרושים ולהפעיל שיקול דעת לאורך התהליך.
