התוכן באדיבות עו"ד מיכאל שטרית
עסקאות מקרקעין דורשות תכנון מיסוי מדויק כדי למנוע הפתעות פיננסיות במועד המימוש. היטל השבחה הוא אחד המסים המורכבים ביותר בתחום הנדל"ן, שכן הוא אינו נגזר מעליית מחירים בשוק החופשי אלא מהחלטות תכנוניות של רשויות מקומיות.
הבנה מוקדמת של החבות, חישוב נכון של הפטורים האפשריים ובדיקת היתכנות לערר עשויים לחסוך סכומים משמעותיים לבעלי הנכסים.
מהי ההגדרה המשפטית של היטל השבחה?
היטל השבחה הוא מס המוטל על בעל נכס מקרקעין או על בעל זכות חכירה לדורות, בעקבות אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), אישור הקלה או אישור לשימוש חורג על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
בניגוד למס שבח, המוטל על הרווח ההוני ממכירת הדירה, היטל השבחה משולם על עצם עליית שווי המקרקעין כתוצאה מפעולה תכנונית שהוסיפה זכויות בניה או שינתה ייעוד.
החיוב במס נוצר ביום אישור התוכנית, אך התשלום בפועל נדחה לרוב ל"מועד המימוש" – מכירת הנכס או הוצאת היתר בניה למימוש הזכויות.
כיצד נקבע גובה התשלום ומתי הוא מתבצע?
שיעור ההיטל עומד על 50% משווי ההשבחה, כלומר מחצית מעליית הערך שנוצרה למקרקעין עקב אישור התוכנית. לצורך הערכת השווי והחיוב הסופי, הוועדה המקומית מסתמכת על שומת מקרקעין.
חשוב לדעת כי למרות שהאירוע היוצר את החבות הוא אישור התוכנית, הדרישה לתשלום מגיעה בדרך כלל בעת מכירת הנכס.
בדיקה מקדמית של חבות במסגרת היטל השבחה היא צעד קריטי לפני חתימה על הסכם מכר. מוכרים רבים מגלים את החוב רק לאחר החתימה, דבר שמשנה בדיעבד את כדאיות העסקה כולה.
יש לברר מול הרשות המקומית את גובה החיוב הצפוי ואת מועד התשלום המדויק, שכן נהלים עשויים להשתנות בין רשויות שונות.
חשוב לדעת: מלכודת הריבית וההצמדה למרות שהתשלום מתבצע בפועל רק בעת מכירת הנכס (המימוש), סכום ההיטל מחושב נכון למועד אישור התוכנית המשביחה.
הסכום המקורי צמוד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה (הגבוה מביניהם) בתוספת ריבית פיגורים במקרים מסוימים. משמעות הדבר היא שחוב 'ישן' על תוכנית שאושרה לפני שנים רבות עשוי לתפוח בעשרות אחוזים עד למועד התשלום בפועל.
האם קיימים פטורים מתשלום ההיטל לדירות מגורים?
החוק מגדיר רשימה של מצבים המעניקים פטור מלא או חלקי מתשלום. אחד הפטורים הנפוצים ביותר מתייחס להרחבת דירת מגורים. בעלי דירות עשויים להיות זכאים לפטור אם הדירה המורחבת אינה עולה בשטחה על 140 מ"ר.
במידה והשטח עולה על כך, הפטור יינתן רק עבור החלק היחסי עד ל-140 מ"ר, והיתרה תחויב במס.
תנאי סף מהותי לקבלת הפטור הוא מגורים בנכס. החוק דורש כי הדירה תשמש למגורי המחזיק או קרובו למשך תקופה של 4 שנים לפחות מיום סיום הבניה.
מכירת הנכס לפני תום התקופה תגרור ביטול של הפטור וחיוב רטרואקטיבי בהיטל, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. הגדרת "קרוב" בחוק רחבה וכוללת בן זוג, הורים, צאצאים ובני זוגם.
בנוסף, קיימים פטורים ספציפיים בפרויקטים של התחדשות עירונית (כגון תמ"א 38) ופטורים מטעמים סוציאליים בשכונות שיקום. חשוב להדגיש כי הפטור מחמת מצב כלכלי (סעיף 19(ג)(2)) הוא חריג ואינו מוענק באופן אוטומטי על ידי הוועדה המקומית.
אישורו כרוך בהליך בירוקרטי מורכב ולעיתים אף דורש את אישור השר הממונה, ולכן אין להסתמך עליו כחלק מתכנון העסקה ללא בדיקה משפטית מקדימה.
כיצד ניתן לערער על גובה השומה?
קבלת דרישת תשלום אינה סוף פסוק. החוק מאפשר לבעל הנכס להגיש ערר על עצם החיוב או על גובה השומה תוך 45 ימים מיום קבלתה.
במקרים בהם המחלוקת היא על גובה החיוב בלבד (גובה השומה), הדרך המרכזית לפעולה היא הגשת בקשה למינוי שמאי מכריע בתוך 45 ימים. השמאי המכריע הוא גורם אובייקטיבי שתפקידו להכריע במחלוקת השמאית בין האזרח לרשות.
רק במקרים של מחלוקת עקרונית על עצם החיוב המשפטי, או כערעור על החלטת השמאי המכריע, ההליך נידון בפני ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה.
משרד עו"ד מיכאל שטרית מלווה את בעלי הנכסים בבחירת המסלול הנכון – שמאי מכריע או ועדת ערר – במטרה להפחית את חבות המס לערך הריאלי האמיתי של ההשבחה.
