האם ידעתם כי מעל 90 אחוז מהקרקע בארץ ישראל שייכת למדינה ולא ניתן להעביר אותה לידיים פרטיות? נושא הבעלות על הקרקע בארץ הוא מורכב, ודיונים לגביו נערכו עוד בקונגרס הציוני בתחילת המאה ה-20. עם זאת אין להתבלבל, מדובר בחוקים שרלוונטיים לכל עסקת קרקעות המתרחשת בארץ, גם בימינו. אז מה הם חוקי רכישת הקרקע בישראל ומה חשוב לדעת? על כך בכתבה הבאה.
חוק יסוד מקרקעי ישראל
החוק החשוב והמהותי ביותר בנוגע לקרקע בישראל הוא כמובן חוק יסוד מקרקעי ישראל. החוק, אשר חוקק בשנת 1960, מגדיר את הבעלות על 93 אחוז משטח הארץ בידי מדינת ישראל באמצעות מנהל מקרקעי ישראל (היום הגוף נקרא רשות מקרקעי ישראל). על פי חוק זה, אדמה שנמצאת בבעלות המדינה לא יכולה לעבור לידיים פרטיות. החוק במהותו בעצם מגדיר את כל ההתנהלות של שוק הנדל״ן בארץ שתלוי נואשת ברשות מקרקעי ישראל שתשחרר קרקע לבניה באמצעות הפשרה ויצירת תוכניות מתאר. מצד שני, החוק מקל על המדינה בניהול הקרקע, הוצאה לפועל של תוכניות מתאר ופיתוח קרקע. כמו כן, בעת כתיבת החוק הוצגו מספר שיקולים עקרוניים יותר כמו הצורך לשמור על בעלות ציבורית למען השוויון, שיתוף יהודי הגולה בבעלות על הארץ והישענות על התנ״ך לפיו אין למכור את אדמות ישראל.
איך מתנהל שוק הנדל״ן בארץ?
אם כן, שוק הנדל״ן בארץ זקוק להפשרה והכשרה של קרקעות על ידי המדינה כמו אוויר לנשימה. בשנים האחרונות נדמה כי המדינה לא מצליחה לעמוד בקצב הדרישה לנדל״ן מצד תושביה ועל כן המחירים ממשיכים לעלות ולעלות. בנוסף, כיוון שמדובר במוצר נדיר, קרקע בבעלות פרטית הנמצאת בעיקרה בערים במרכז הארץ, כמו דורות עילית עיר חרדית, הופכת למוצר מבוקש ומשתלם במיוחד.
הפשרה – מה הפשר?
בנוסף, מאפיין נוסף של הקרקעות בארץ שחשוב לקחת בחשבון הוא הייעוד שלהן כפי שמוקצה על ידי המדינה. באופן כללי, קרקעות שאין עליהם נדל״ן הן קרקעות בעלות ייעוד חקלאי ואסור לבנות בהן מבנים למטרה אחרת. על מנת לעשות בהן שימוש לבניה למגורים או למסחר יש לשנות את ייעודן בתהליך שנקרא הפשרה. מדובר בתהליך שעשוי להימשך מספר שנים ודורש מעורבות של גופים שונים, ביניהן הרשות המקומית ומנהל מקרקעי ישראל. השינוי של קרקע מקרקע חקלאית לקרקע לבניה גם מגדיל את הערך שלה ומעלה את מחירה משמעותית כך שבמקרים של רכישת קרקע עבור השקעה, קרקע חקלאית היא משתלמת הרבה יותר.
תוכנית מתאר – כל מה שצריך לדעת
תוכנית המתאר היא הגורם החשוב ביותר בשאלה לגבי השימושים הייעודים של הקרקע. תוכנית המתאר הארצית מגדירה אילו קרקעות הן עירוניות ואילו ציבוריות ואילו תוכנית המתאר המקומית מגדירה את השימוש בקרקע – פרטי או ציבורי ואופי השימוש – מסחרי או למגורים. בנוסף, תוכנית המתאר כוללת הנחיות והגבלות לגבי סוג המבנים, גודלם וגובהם כך שכל החלטה לגבי הקרקע חייבת לקחת בחשבון מה ניתן לעשות בה על פי תוכנית המתאר.
