סקירה על המשכנתא בהיבט המשפטי : מאמר חשוב!

 הלוואת משכנתא היא צעד כלכלי משמעותי, המחייב את הרוכש לתקופה ארוכה ולעמידה בהחזר כספי חודשי.

מבחינה משפטית ישנם מספר היבטים שכדאי להכיר. הכתבה תסקור היבטים אלו.

 

היבט 1: הערת אזהרה

הלוואת משכנתא ניתנת כנגד בטחונות ושיעבוד הנכס. הרוכש מתחייב להחזיר את ההלוואה תחת תנאים התואמים למסלולים שנקבעו, בהתאם לריביות ולתקופת ההחזר. גובה ההלוואה נקבע בהתאם למדרגות שקבע בנק ישראל ועל פי הכנסותיו וגילו של הרוכש. כל התהליך כרוך בבירוקרטיה רבה ובהיבטים משפטיים ומסובכים. יועץ משכנתאות מקצועי יכול להקל על התהליך וללוות את הרוכש לאורך כל הדרך. ראו פרטים משכנתא way out.

המשכנתא מבחינה משפטית זוהי עסקה הנחתמת בין הבנק לרוכש. רישום הנכס על שמו של הרוכש בטאבו נעשה רק לאחר התשלום על הנכס למוכר, אך הרוכש חייב להעביר את התשלום ולפיכך הבנק רושם הערת אזהרה לטובתו עד לרישום בטאבו. כאשר מתבצע הרישום הבנק מוציא שטרות משכנתא כדי לסיים את תהליך הטאבו. שני התהליכים הללו כרוכים באגרה שבסופם נסח הטאבו צריך להציג את הערת האזהרה. במידה והנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל או אצל הקבלן לא נרשמת הערת אזהרה, אלא שיעבוד לבנק ברשם המשכונות. ההלוואה מחייבת את הרוכש בעמידה בהחזר החודשי עד לפירעון שלה לתקופה שנחתמה עם הבנק, אך ניתן לפרוע אותה גם לפני סיום התקופה. במידה וההלוואה נפרעת לפני התקופה, הערת האזהרה מתבטלת ואיתה גם רישום המשכנתא לטובת הבנק בטאבו.

דירוג המשכנתאות קובע את סדר מימוש המשכנתא. לפיכך, ייתכן והקבלן יהיה רשום בדרגה ראשונה והבנק בדרגה שנייה, כך שעל הנכס יהיו שתי משכנתאות. ההשלכות במקרה כזה הן שהבנק יוכל לממש את המשכנתא אם הקבלן לא עומד בהתחייבויות שנחתמו עם הרוכש.

 

היבט 2: מכירת דירה משועבדת

ניתן למכור דירה המשועבדת לבנק אך הרוכש חייב לשלם את כל ההלוואה או לגרור את המשכנתא לנכס אחר. במקרה של מכירת נכס משועבד, על הבנק להוציא מסמך הנקרא "מכתב כוונות" בו רשום סילוק החוב והכוונה של הבנק להסיר את השעבוד לאחר התשלום שלו. רק לאחר סילוק החוב ניתן להשלים את מכירת הנכס.

 

היבט 3: צו רשם ההוצאות

אם הרוכש לא עומד בהתחייבויות, הבנק רשאי באמצעות בית משפט או ההוצאה לפועל לפנות את הרוכש מהנכס ולמכור אותו כדי לסלק את החוב. במקרה כזה ישנם שני חוקים המגנים על הרוכש. החוק הראשון נקרא "חוק הגנת הדייר" בו הרוכש נחשב לדייר מוגן במידה והנכס רשום בטאבו, אלא אם כן עדיין לא נעשה רישום כזה. החוק השני הנקרא "חוק ההוצאה לפועל" בו הבנק חייב לדאוג לדיור חלופי אם אין לרוכש יכולת פיננסית לגור במקום אחר. כלומר, הבנק יממן שכירות בנכס אחר. בעת החתימה על השעבוד עם הבנק, רוב הבנקים אינם נותנים הלוואת משכנתא ללא הסרת סעיף של דיור חלופי במקרה של הוצאה לפועל. על אף זאת, הלווה יקבל על פי החוק מימון של דיור חילופי למשך שנה וחצי ויותר בהתאם להחלטת ההוצאה לפועל.

 

ההיבט המשפטי של אישור עקרוני

לפני הלוואת המשכנתא הבנק מוציא אישור עקרוני התקף ל-24 יום כדי להצהיר על הכוונות שלו בהתאם לגובה ערך הנכס, סכום ההלוואה, הריבית והתקופה של ההלוואה. אישור זה אינו מחייב את הרוכש אך יש לו היבט משפטי שכדאי לדעת. תוקף האישור הוא בתנאי שכל המידע שמסר הרוכש הוא נכון גם לגבי יכולת ההחזר שלו וגם לגבי גובה שווי הנכס. האישור לא יהיה בתוקף במידה ויתגלו פרטים שיכולים להשפיע על שווי הנכס.