כיצד לחשב מיסי מקרקעין – טיפים והמלצות

כאשר רוצים לחשב מיסי מקרקעין, נהוג לחלק בין מסים המשולמים לקופת המדינה – בהם מס רכישה ומס שבח – לבין תשלומים המשולמים לרשות המקומית (עירייה או מועצה)

 

מס רכישה

מס רכישה כשמו כן הוא – הוא מס המוטל על הרוכש בגין רכישת זכות בנדל"ן. אם נרכשה זכות שהיא "דירת מגורים" נקבעו מדרגות בשיעורים שונים לתשלום מס הרכישה. שיעור מס הרכישה משתנה לפי שווי הדירה שנרכשה, ובעיקר בהתאם לתשובה לשאלה – אם זוהי דירתו היחידה של הרוכש או לא, או לחילופין אם לאדם יש דירת מגורים בחזקתו והוא מתחייב למכור אותה שכן קנה דירה חלופית במקומה.

אם מדובר בזכות בנדל"ן שהיא לא דירת מגורים, כדוגמת חנות או מחסן או משרד או קרקע – יש לשלם בהתאם לשווי סך של 6% מהשווי.

אילו הטבות יש במס רכישה?

אז כאמור יש הטבות למי שקונה דירה יחידה (או שקונה דירה נוספת אך מתחייב למכור את דירתו הקיימת במועדים הקבועים בחוק) אך יש גם הטבות במס רכישה לנכים, לעיוורים, לעולים חדשים, לנפגעים באירועי טרור או לבני משפחתו. מוטב לבחון היטב את הזכאות להטבות במס רכישה לפני שרוכשים נדל"ן.

 

האם יש איזו שהיא אפשרות לקנות דירה נוספת (כלומר לא דירה יחידה) ולשלם מס רכישה מופחת?

החוק קובע כי על רכישת קרקע לבנייה עצמית, ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור של 6% מסכום הרכישה, אולם החוק קובע כי לרוכש או לרוכשים יוחזר 1/6 ממס הרכישה (כלומר 1%) אם המגרש שנקנה הוא מגרש שחלה עליו תכנית המתירה לבנות על הקרקע לפחות דירת מגורים אחת וגם אם התקבל היתר לבניית דירת מגורים תוך 24 חודשים מיום הרכישה.

 

מס שבח

מס שבח הוא מס שחובת התשלום שלו חלה על מי שמוכר נדל"ן כאשר המס מוטל על הרווח שצבר המוכר ממכירת הנדל"ן. כלומר, אם אין רווח למוכרים, אין גם תשלום מס שבח.

החוק קובע כי יינתן פטור ממס שבח למי שמוכר דירת מגורים שהיא דירתו היחידה, כאשר הפטור מוגבל לסכום מכירה של כ-4.9 מיליון ₪ נכון לשנת 2023. רף הפטור צמוד למדד המחירים לצרכן. כדי להיות זכאים לפטור ממס השבח, יש לעמוד בתנאים המלאים של הפטור ממס שבח. אם נמכרות כל הזכויות בדירת המגורים, ואם המוכרים מחזיקים בדירה לפחות 18 חודשים (יש גם משמעות לאיך מימנו את רכישת הדירה – שכן יכול להאריך את תקופת ההחזקה), לא השתמשו לפחות 18 חודשים בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק מס שבח ועוד.

בדומה לאמור לגבי מס הרכישה, ניתן לקבל פטור ממס שבח גם אם בזמן המכירה של הדירה יש למוכר יותר מדירה אחת, ובלבד שהדירה הנוספת שנרכשה לדירה הנמכרת נקנתה ב-18 חודשים לפני מכירת הדירה.

אם קניתי דירה נוספת, תוך כמה זמן צריך למכור את הדירה הקיימת כדי ליהנות מפטור ממס שבח?

אם מדובר בדירה חדשה מקבלן, אז יש למכור את הדירה הקיימת תוך 12 חודשים מהיום שהדירה החדשה נהייתה ראויה למגורים ואם מדובר בדירה יד2, אז 18 חודשים מיום חתימת החוזה לרכישת הדירה הנוספת. אם מדובר בבנייה עצמית, אז 18 חודשים מיום שנהייתה הדירה ראויה למגורים.

 

האם תקרת הפטור היא ביחס לכל מוכר או ביחס לדירה?

על פי פסק דין מסוף שנת 2022, הוחלט כי תקרת הפטור ממס שבח תהיה לכל מוכר ומוכר ולא לדירה. עם זאת, כדאי לזכור שתא משפחתי נחשב מבחינת רשות המסים למוכר אחד.

*כמובן שכל האמור לעיל אינו בגדר ייעוץ משפטי וחובה לפנות לייעוץ משפטי פרטני לפני כל קנייה או מכירת נדל"ן.