השקעה בקרקעות הפכה לאחד מאפיקי ההשקעה המבוקשים ביותר בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. עם זאת, כמו בכל השקעה, חשוב להכיר את החוקים והתקנות הרלוונטיים על מנת למקסם את הרווח ולמזער סיכונים. במאמר זה, נסקור את ההיבטים החוקיים החשובים ביותר שיש לקחת בחשבון בעת השקעה בקרקעות.
תכנית מתאר וייעוד קרקע
בטרם רכישת קרקע, יש לבדוק את תכנית המתאר החלה על השטח ואת ייעוד הקרקע. תכנית המתאר קובעת את השימושים המותרים בקרקע, כגון מגורים, מסחר, תעשייה ועוד. חשוב לוודא כי ייעוד הקרקע תואם את מטרת ההשקעה, שכן שינוי ייעוד עשוי להיות תהליך ממושך ויקר. כמו כן, יש לבחון את זכויות הבנייה המוקנות מכוח תכנית המתאר, הכוללות את אחוזי הבנייה, מספר הקומות המותר, קווי בניין ועוד. למעוניינים, קבוצת שדות תוכל לסייע בנושא.
היטלי פיתוח ואגרות
בעת מימוש הקרקע לבנייה, יידרש היזם לשלם היטלי פיתוח ואגרות שונות לרשות המקומית. היטלי הפיתוח נועדו לממן את העלויות הכרוכות בפיתוח התשתיות הציבוריות, כגון סלילת כבישים, הנחת תשתיות מים וביוב וכדומה. גובה ההיטלים משתנה בין רשויות מקומיות ועשוי להגיע למאות אלפי שקלים. על כן, יש לקחת בחשבון עלויות אלו בתכנון ההשקעה ובבדיקת כדאיותה הכלכלית.
מיסוי מקרקעין
מיסוי מקרקעין הוא תחום מורכב המשתנה תדיר. בעת מכירת קרקע, עשוי המוכר לחוב במס שבח, בשיעור הנע בין 25% ל-50% מהרווח הריאלי שנצמח לו. עם זאת, קיימים מספר פטורים ממס שבח, כגון הפטור לדירת מגורים יחידה. כמו כן, ברכישת קרקעות להשקעה יחול מס רכישה, בשיעור מדורג העולה ככל ששווי הנכס גבוה יותר. חשוב להיוועץ עם גורם מקצועי על מנת למקסם את הפטורים וליהנות ממיסוי מיטבי.
הסכמי פיתוח וחכירה
לעיתים, רכישת קרקע מחייבת התקשרות בהסכם פיתוח עם הרשות המקומית או בהסכם חכירה עם רשות מקרקעי ישראל. הסכמים אלו מגדירים את זכויות וחובות הצדדים, ועשויים לכלול הוראות בדבר לוחות זמנים לפיתוח, תשלומים שונים, העברת זכויות ועוד. טרם החתימה על הסכם מחייב, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין על מנת לוודא כי תנאי ההסכם משרתים את האינטרסים של המשקיע ומקנים לו גמישות עסקית.
סוגיות משפטיות נוספות
מלבד האמור לעיל, השקעה בקרקעות מעוררת סוגיות משפטיות רבות נוספות. כך למשל, יש לבדוק את רישום הזכויות בקרקע ולוודא כי המוכר הינו הבעלים הרשום וכי לא רשומים שעבודים או צווים על הנכס. בנוסף, ייתכנו מגבלות על העברת זכויות, במיוחד כשמדובר בקרקע חקלאית או בקרקע ביישוב קהילתי. במקרים מסוימים אף תידרש הקצאה של קרקע לצרכי ציבור. כל אלו עשויים להשפיע על אופק ההשקעה והתשואה הצפויה.
חשיבות הליווי המקצועי
לאור מורכבות ההיבטים המשפטיים הכרוכים ברכישת קרקע, חיוני לקבל ליווי וייעוץ מקצועי בכל שלבי ההשקעה. עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין יסייע בבדיקת הרישומים והמסמכים, בניהול מו"מ, בניסוח ההסכמים ובמתן מענה לסוגיות משפטיות ספציפיות. כמו כן, רואה חשבון יבחן את ההיבטים הכלכליים והמיסויים. ליווי צמוד של גורמים מקצועיים, החל משלב איתור הקרקע ובחינת ההיתכנות ועד לשלב מימוש ההשקעה, יסייע למזער סיכונים ולקבל החלטות מושכלות.
